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2018-09-22 16:51 来源:搜狐

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【中报点评44】荣盛发展:业绩上涨难抵行业排名下降

时间:2018-09-22 21:11来源: 作者:admin 点击: 0 次
  导读销售金额及面积双双上涨,但排名仍显下降趋势;环渤海区域仍是主力销售区域,土地储备均衡化,可满足公司3年左右的开发需要。◎作者/沈晓玲、杨燕  “2018年上半年,荣盛发展实现400.99亿合同销售额,业绩同比增幅达46.76%。土地储备上,环渤海区域虽仍是主要拿地区域,但占比有所下滑,中西部
作为某乐团的歌迷,黄先生发现自己手机“乐库”中近三分之二的歌曲在几天之内全部下线。

  导 读

销售金额及面积双双上涨,但排名仍显下降趋势;环渤海区域仍是主力销售区域,土地储备均衡化,可满足公司3年左右的开发需要。

作者 / 沈晓玲、杨燕

  

2018年上半年,荣盛发展实现400.99亿合同销售额,业绩同比增幅达46.76%。土地储备上,环渤海区域虽仍是主要拿地区域,但占比有所下滑,中西部及长三角拿地占比上升,土地区域布局均衡化。财务方面,营业收入和毛利率双双上升,净负债率达130%,高出安全值,公司财务风险控制情况需进一步改善。

  

  01

销售:业绩同比增长46.76%

自2014年,荣盛发展合同销售业绩保持稳定增长状态,2018年上半年实现签约金额为400.99亿元,同比增长46.76%,略低于30强房企平均48.5%的增速。1-6月,累计实现签约面积384.79万平米,同比增长48.22%,其中,徐州、郑州、重庆、蚌埠、嘉兴、惠州等多地销售势头强劲。

上半年完成全年销售目标的880亿元45.57%,下半年还需完成479.01亿元的销售,由于企业项目布局主要分布在长江及陇海铁路沿线、京沪、京广铁路沿线的二三四线城市,市场供需关系良好,如果下半年公司管理层继续以年度经营计划为目标,持续加强内部控制,且对城市结构、产品结构进行整合和调整,预计全年实现880亿元销售目标难度不大。

销售上涨难抵行业排名下降。随着行业竞争的加剧,在2015-2017年间,荣盛发展的销售金额行业排名略有下降,从2015年的20名下跌到2017年的26名。2018年上半年,荣盛发展的销售排名为34位,月度销售排名中,除了1-2月销售排名位列28位外,其余月度排名均在30及30开外,如果荣盛年底销售业绩排名需保持在30强以内的话,下半年荣盛需要加大销售力度。

  02

投资:土地储备足够近三年发展

新增土地储备权益建筑面积402.76万平方米,合作拿地增多。2018年上半年,荣盛紧紧抓住市场的有利时机,通过充分利用招拍挂、城中村改造、股权收购等方式多管齐下加强土地储备,先后在京津冀、长三角、中西部等30多个城市获得土地53余宗,建筑面积476.83万方,规划权益建筑面积402.76万平方米,为公司未来发展打下了坚实基础。

对比近几年,荣盛新增土地权益占比情况,可以发现,近年来,随着土地成本的不断上升,从2015年开始荣盛拿地权益占比逐年下降,更多的采用合作的运作方式,从而分散市场风险,减轻资金压力。

聚焦优质三四线城市,集中布局长三角、环渤海和中西部区域。根据企业月度公布的企业拿地信息,2018年上半年,企业新增土地仍主要集中于环渤海及三四线城市。

分城市来看,二线城市占比9%,仅在石家庄新增土地,三四线城市的新增土地占比达到91%左右,集中在长三角、环渤海和中西部区域。

从区域来看,和2017年相比,2018年上半年新增土地环渤海占比有所下降,京津冀仍为环渤海主要拿地区域,中西部及长三角拿地占比上升。结合2017年的新增土地储备,可以发现近一年半的时间,企业在珠三角区域没有新增土地。

总土储建面3630.13万平方米,可以满足公司近3年左右的开发需要。截至 2018年上半年,荣盛发展土地储备建筑面积3630.13万平方米,根据估算,货值超过3783亿元,如今年完成880亿元销售目标,按照年销售30%的增速,可满足未来近3 年左右的销售量,也保证了后续销售规模的扩张。

  03

财务:盈利能力稳步提升

营业收入稳定增长,毛利率上升至32.3%。2018年上半年,荣盛的营业额实现人民币193.88亿元,同比增长44.51%。营业额的增长主要是受毛利率回升影响,公司实现营业利润37.07亿元,同比增长60.69%。

2018年上半年荣盛的毛利润为62.7亿元,毛利率上升至32.3%,高于2015-2017年三年的年度毛利率;净利润达27.6亿元,同比增长49%,净利率约14.2%,较2017年降低1.5个百分点;归属于母公司所有者净利润22.47亿元,同比增长33.38%。整体来看,荣盛的盈利能力呈稳步上升的趋势。

在资本运营方面,净负债值高出安全值,财务风险状况需进一步改善。2018年上半年,荣盛净负债率达130%,高于2014年以来各年度负债率,整体负债情况有待改善。

从企业的负债结构来看,2018年上半年荣盛的长短期债务比降至1.38,多数为一年以后需要偿还的债务,现金短债比为0.79,短期内存在一定的偿债压力。目前荣盛净负债率超出行业正常的水平,未来财务风险值得警惕。

  04

战略:“3+X” 格局初步形成

主、辅业的协同发展,实现公司收入、利润的快速增长。2015年以来,在对行业格局和发展趋势进行深入分析的基础上,公司制定了由传统的房地产开发企业逐渐转型为“大地产、大健康、大金融”以及新型产业全面发展的“3+X”战略格局。

公司目前已初步形成了以房地产开发为主业,贯穿康旅、产业园、设计、实业、酒店、物业、商管、互联网、房地产金融等业务为一体的全方位、综合性的全产业链条。

从2018年上半年,荣盛发展营业收入分行业占比来看,房地产业贡献率仍最高,2018年上半年占营业收入比91.9%,其它各行业占比未有明显上涨。

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